LOS INGRESOS BRUTOS NO SON EL BENEFICIO NETO
Aquí es donde las proyecciones de alquiler se vuelven más útiles, y donde las afirmaciones de retorno de la inversión demasiado simplistas pueden resultar engañosas.
Una propiedad que genera $20,000 en reservas anuales no pone $20,000 en el bolsillo del propietario.
Dependiendo de la propiedad y la estrategia de alquiler, los gastos operativos pueden incluir:
ADMINISTRACIÓN DE PROPIEDADES
La gestión profesional de alquileres a corto plazo puede representar un porcentaje significativo de los ingresos brutos por alquiler.
El precio exacto depende de lo que se incluya:
- Comunicación con los huéspedes
- Registro de entrada y salida
- Gestión de precios
- Marketing
- Coordinación del mantenimiento
- Gestión de la limpieza
- Informes del propietario
Siempre compare las empresas de gestión en función de los servicios que ofrecen, no simplemente del porcentaje de aprobación.
TARIFAS DE PLATAFORMA
Airbnb y otras plataformas de reservas cobran comisiones asociadas a las reservas.
Las estructuras de comisiones pueden cambiar, por lo que las proyecciones deben utilizar el modelo de comisiones actual de la plataforma en lugar de una estimación anterior.
CUOTAS DE LA ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS / CUOTAS DE CONDOMINIO
En el caso de los condominios, las cuotas mensuales de la asociación pueden convertirse en uno de los mayores gastos operativos fijos.
Dependiendo del edificio, esas tarifas pueden cubrir:
- Seguridad
- Mantenimiento de piscinas
- Paisajismo
- Electricidad en las zonas comunes
- Energía de respaldo
- Agua
- Mantenimiento de edificios
- Administración
Una cuota de mantenimiento más alta no es automáticamente negativa si el edificio ofrece servicios que contribuyen a mantener tarifas nocturnas y una ocupación más elevadas.
SEGURO
El seguro de propiedad debería incluirse en cualquier presupuesto anual realista, especialmente para inmuebles costeros.
La cobertura y las primas varían considerablemente según la propiedad.
IMPUESTO SOBRE LA PROPIEDAD — IPI
Las propiedades que cumplan los requisitos pueden estar sujetas al impuesto anual sobre la propiedad de la República Dominicana, o IPI, dependiendo de su valor catastral y las exenciones aplicables.
Aquí también es donde CONFOTUR pueden volverse especialmente relevantes.
Las propiedades ubicadas dentro de desarrollos aprobados por CONFOTUR que cumplan con los requisitos pueden recibir una exención del IPI durante el período de incentivos aplicable.
Eso puede reducir los costes anuales de propiedad y mejorar la rentabilidad de la inversión.
MOBILIARIO, MANTENIMIENTO Y REPOSICIÓN
Las propiedades de alquiler también requieren gastos continuos en:
- Reemplazo de muebles
- Ropa de cama
- Accesorios
- Mantenimiento del aire acondicionado
- Refacción
- Limpieza profunda
- Pintura y retoques
- Desgaste general
Algunos gastos de limpieza pueden repercutirse directamente a los huéspedes.
Otros siguen formando parte de la propiedad.
Un buen análisis de inversión no se trata de encontrar la mayor rentabilidad bruta, sino de comprender qué porcentaje de esos ingresos queda después de que la propiedad haya sido operada correctamente.
¿QUÉ PODRÍA PRODUCIR REALMENTE UNA PROPIEDAD DE ALQUILER DE $300,000?
Usemos un ejemplo hipotético Apartamento $300,000 como ejemplo.
Esto no es una proyección para una propiedad específica de Cabarete Properties. Es simplemente un modelo que muestra cómo diferentes supuestos de ocupación pueden modificar las cifras.
A primera vista, los rendimientos brutos entre aproximadamente 4% y 7% Parece sencillo.
Pero el rendimiento bruto es solo la primera capa.
Antes de decidir si una propiedad es una buena inversión, es necesario comprender cuánto cuesta mantenerla en funcionamiento.
DOS FUENTES DE DATOS, DOS VISIONES DIFERENTES DEL CABARETÉ
Dos plataformas de datos sobre alquileres a corto plazo, de uso común, ofrecen actualmente imágenes notablemente diferentes del mercado de Cabarete.
Airbtics reporta una ocupación media de alrededor de 51%, una tarifa nocturna promedio de aproximadamente $108, y los ingresos anuales cercanos $20,000.
AirROI, utilizando un conjunto de datos y una metodología diferentes, informa una ocupación más cercana a 33%, con una tarifa nocturna promedio de alrededor de $170 y los ingresos anuales más cercanos a $12,600.
Esa es una diferencia significativa.
Un conjunto de datos describe un mercado con reservas aproximadamente durante la mitad del año a una tasa promedio más baja.
La otra opción sugiere un menor número de noches de ocupación, pero precios por noche considerablemente más altos.
Ninguno de los dos números debe considerarse automáticamente como “el número de Cabarete”.”
¿POR QUÉ LOS DATOS PUEDEN SER TAN DIFERENTES?
Las plataformas de análisis de alquileres pueden diferir en:
- ¿Qué propiedades clasifican como activas?
- Cómo se calculan las noches disponibles
- Cómo se tratan las fechas de propietarios bloqueados
- Tipos de propiedades incluidas
- Límites geográficos
- Requisitos de estancia mínima
- El período que se está analizando
Por eso, los datos de todo el mercado son útiles para contextualizar la información, pero no suficientes para respaldar una propiedad individual.
¿QUÉ SIGNIFICA ESTO PARA UN INVERSOR?
Cuando alguien te dé una tasa de ocupación o unos ingresos anuales proyectados, pregunta:
¿De dónde salió ese número?
Luego compárelo con la propiedad real.
Un condominio de dos habitaciones frente a la playa, administrado profesionalmente, con excelentes fotografías, reseñas, comodidades y fácil acceso a pie, no debería ser automáticamente evaluado de la misma manera que una unidad más antigua ubicada más lejos de la playa.
El promedio del mercado es un punto de partida.
En lo que usted está invirtiendo es en la propiedad en sí.
CÓMO CALCULAR UNA RENTABILIDAD DE ALQUILER MÁS ÚTIL
En lugar de fijarse únicamente en los ingresos brutos proyectados, comience con cuatro cifras:
- Precio de compra
¿Cuánto capital estás invirtiendo realmente en la propiedad?
- Ingresos anuales por alquiler realistas
Utilice escenarios conservadores, básicos y optimistas en lugar de una única proyección optimista.
- Gastos operativos anuales
Incluye administración, cuotas de la asociación de propietarios, seguros, impuestos, mantenimiento, tarifas de la plataforma y otros costos recurrentes.
- Ingresos operativos netos
¿Qué queda después de cubrir los gastos operativos?
Esa cifra te proporciona una base mucho más clara para evaluar la propiedad.
EJEMPLO SENCILLO
Imagina que una propiedad produce:
$30.000 en ingresos brutos anuales por alquiler
y los gastos operativos anuales totales:
$12,000
Eso deja aproximadamente:
$18.000 en ingresos operativos netos
En una compra al contado de $300,000, eso representaría aproximadamente:
Rendimiento operativo neto 6%
La cuestión no es que todas las propiedades de Cabarete produzcan 6%.
Algunos producirán menos.
Algunos pueden producir considerablemente más.
El caso es que La rentabilidad neta debe calcularse a partir de los ingresos y gastos reales de la propiedad específica, y no a partir de un porcentaje general del mercado impreso en un folleto de ventas.
LA PROPIEDAD PUEDE IMPORTAR MÁS QUE EL PRECIO MEDIO DEL MERCADO
Esto es especialmente importante en Cabarete.
Dos apartamentos con el mismo precio de compra pueden generar resultados de alquiler muy diferentes.
¿Por qué?
Porque los huéspedes no eligen el promedio del mercado. Eligen una propiedad específica.
UBICACIÓN
Una propiedad situada a poca distancia a pie de la playa, restaurantes o instalaciones para practicar deportes acuáticos puede tener un perfil de demanda diferente al de una que requiera transporte.
FRENTE A LA PLAYA VS. FUERA DE LA PLAYA
El acceso directo a la playa y las vistas al océano pueden influir significativamente tanto en el precio por noche como en la demanda de los huéspedes.
NÚMERO DE DORMITORIOS
Los estudios y los apartamentos de 1, 2 y 3 habitaciones suelen atraer a diferentes tipos de viajeros.
COMODIDADES
Las piscinas, los gimnasios, la seguridad, el suministro eléctrico de respaldo, el estacionamiento, el acceso a la playa, los ascensores y las áreas comunes pueden influir en las decisiones de reserva.
PRESENTACIÓN
La fotografía profesional, el diseño de interiores, el mobiliario, las reseñas y la gestión de anuncios pueden influir significativamente en el rendimiento.
GESTIÓN
La fijación dinámica de precios, la comunicación rápida con los huéspedes, el mantenimiento y las buenas reseñas pueden marcar una diferencia sustancial a lo largo de un año.
Por eso, un comprador no debería preguntar solo:
“¿Cuál es la tasa de ocupación de Cabarete?”
Una pregunta mejor sería:
“¿Qué debería lograr esta propiedad en concreto de forma realista?”
LA ESTACIONALIDAD IMPORTA
Cabarete no es un mercado de alquileres estable durante los doce meses del año.
La demanda varía a lo largo del año.
Los viajes de invierno atraen a visitantes que huyen de los climas más fríos de Norteamérica y Europa.
La temporada de vientos en Cabarete crea otro ciclo de demanda en torno al kitesurf.
El surf, las vacaciones, los horarios escolares y los patrones de viajes internacionales también influyen en las reservas.
Como resultado, una misma propiedad puede tener precios muy diferentes a lo largo del año.
UNA MEJOR MANERA DE MODELAR LOS INGRESOS POR ALQUILER
En lugar de:
Ingresos anuales ÷ 12
Elabore una proyección mes a mes.
Por ejemplo:
- Tarifa nocturna en temporada alta
- Tarifa nocturna en temporada baja
- Precios de verano/temporada de viento
- Ocupación prevista por mes
- Fechas de uso del propietario
- Tiempo de inactividad por mantenimiento
Eso produce una estimación mucho más útil que suponer que cada mes tiene el mismo rendimiento.
CONFOTUR PUEDE CAMBIAR LAS MATEMÁTICAS DE LA PROPIEDAD
Para los inversores que comparan nuevos proyectos, CONFOTUR merece una atención especial.
Los proyectos que cumplan los requisitos pueden ofrecer exenciones de:
- En Impuesto sobre la transferencia de propiedades 3%
- El aplicable Impuesto predial anual del IPI durante el período de exención aprobado
La exención del impuesto de transferencia reduce los costos de adquisición.
La exención del IPI puede reducir los costes recurrentes de propiedad.
Ambos factores pueden mejorar la rentabilidad general de una inversión.
LA CONCLUSIÓN PARA LOS INVERSORES DE CABARETES
Cabarete puede ser una buena inversión para alquilar.
Pero la respuesta nunca debería basarse en una sola estadística de ocupación o en un solo porcentaje de retorno de la inversión proyectado.
El mejor enfoque es evaluar tres cosas por separado:
Ingresos por alquiler
¿Qué puede generar esta propiedad específica en la práctica?
Costos operativos
¿Cuánto costará realmente poseerlo y operarlo?
Valor a largo plazo
¿Es probable que alguien más quiera esta propiedad dentro de cinco o diez años?
Si esos tres elementos funcionan en conjunto, la inversión se vuelve mucho más atractiva.
El objetivo no es encontrar la propiedad con el número más impresionante en un folleto.
Se trata de encontrar la propiedad donde el Los números reales tienen sentido.
EXPLORA LAS PROPIEDADES DE INVERSIÓN DE CABARETE
¿Busca una propiedad que pueda funcionar tanto como residencia personal como inversión para alquiler?
Explore las oportunidades actuales en:
Kite Beach
Condominios y propiedades frente al mar enfocados en deportes acuáticos
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Centro / Bahía de Cabarete
Condominios a poca distancia a pie con acceso directo a restaurantes, la playa y el centro de la ciudad.
Playa Encuentro
Nuevos desarrollos y propiedades que atienden al mercado de surf y estancias prolongadas.
→ Ver propiedades de Encuentro
Desarrollos CONFOTUR
Requisito para nuevos proyectos con posibles ventajas fiscales
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la rentabilidad de alquiler realista para una propiedad en Cabarete?
No existe una rentabilidad única que se aplique a todas las propiedades. La rentabilidad bruta depende del precio de compra, la ocupación, las tarifas por noche, la ubicación y el tipo de propiedad. La rentabilidad neta también debe tener en cuenta los gastos de administración, las cuotas de la comunidad de propietarios, los seguros, los impuestos, las comisiones de la plataforma y el mantenimiento.
¿Por qué varían tanto las estimaciones de ocupación del Cabarete?
Las plataformas de análisis de alquileres a corto plazo utilizan diferentes metodologías, límites geográficos y definiciones de inventario disponible. Por lo tanto, la tasa de ocupación del mercado en general debe considerarse como un punto de referencia, no como un resultado garantizado para una propiedad en particular.
¿Qué factores contribuyen a que una propiedad en Cabarete funcione bien como alquiler vacacional?
La ubicación, el acceso a la playa, las comodidades, el número de habitaciones, el diseño de interiores, la fotografía profesional, las reseñas de los huéspedes, la estrategia de precios y la administración de la propiedad pueden influir en el rendimiento.
¿Mejora CONFOTUR el retorno de la inversión en alquileres?
CONFOTUR no incrementa directamente los ingresos por alquiler. Sin embargo, las exenciones fiscales que cumplen los requisitos pueden reducir los costos de adquisición y de propiedad anuales, lo que podría mejorar la rentabilidad general.
¿Debería comprar una propiedad basándome en los ingresos proyectados de Airbnb?
Las proyecciones de alquiler deben ser un factor importante en la decisión. Los compradores también deben considerar los gastos operativos, el uso personal, el potencial de reventa, la ubicación y el período de propiedad previsto.