LE REVENU BRUT N'EST PAS UN REVENU NET
C’est là que les projections locatives deviennent plus utiles — et que les affirmations de retour sur investissement trop simplistes peuvent induire en erreur.
Un bien immobilier générant $20 000 de réservations annuelles ne rapporte pas $20 000 au propriétaire.
Selon le type de bien et la stratégie de location, les frais d'exploitation peuvent comprendre :
GESTION IMMOBILIÈRE
La gestion professionnelle des locations de courte durée peut représenter un pourcentage important des revenus locatifs bruts.
Le montant exact des frais dépend de ce qui est inclus :
- Communication avec les clients
- Arrivée et départ
- Gestion des prix
- Commercialisation
- coordination de la maintenance
- Gestion du nettoyage
- Rapport du propriétaire
Il faut toujours comparer les sociétés de gestion en fonction des services proposés, et non pas simplement en pourcentage.
FRAIS DE PLATEFORME
Airbnb et d'autres plateformes de réservation facturent des frais liés aux réservations.
Les structures tarifaires peuvent changer, les projections doivent donc utiliser le modèle tarifaire actuel de la plateforme plutôt qu'une estimation plus ancienne.
FRAIS DE COPROPRIÉTÉ
Pour les copropriétés, les charges mensuelles de copropriété peuvent devenir l'une des plus importantes charges fixes d'exploitation.
Selon le bâtiment, ces frais peuvent couvrir :
- Sécurité
- Entretien de la piscine
- Aménagement paysager
- Électricité des parties communes
- alimentation de secours
- Eau
- entretien des bâtiments
- Administration
Des charges de copropriété plus élevées ne sont pas automatiquement négatives si l'immeuble offre des commodités qui contribuent à maintenir des tarifs de location et un taux d'occupation plus élevés.
ASSURANCE
L'assurance habitation devrait figurer dans tout budget annuel réaliste, en particulier pour les biens immobiliers situés en bord de mer.
La couverture et les primes varient considérablement selon le type de propriété.
TAXE FONCIÈRE — IPI
Les propriétés admissibles peuvent être soumises à la taxe foncière annuelle de la République dominicaine, ou IPI, en fonction de leur valeur estimée et des exemptions applicables.
C'est également là que CONFOTUR peut devenir particulièrement pertinent.
Les propriétés situées dans des projets admissibles approuvés par CONFOTUR peuvent bénéficier d'une exemption IPI pendant la période d'incitation applicable.
Cela peut réduire les coûts annuels de possession et améliorer la rentabilité de l'investissement.
MEUBLES, ENTRETIEN ET REMISE EN ÉTAT
Les biens locatifs nécessitent également des dépenses continues pour :
- remplacement de meubles
- Linge de maison
- Appareils électroménagers
- Entretien de la climatisation
- Réparations
- Nettoyage en profondeur
- Peinture et retouches
- Usure générale
Certains frais de nettoyage peuvent être directement facturés aux clients.
D'autres restent actionnaires.
Une bonne analyse d'investissement ne consiste pas à trouver le rendement brut le plus élevé. Il s'agit de comprendre quelle part de ce revenu reste après une exploitation optimale du bien.
QUE POURRAIT RÉELLEMENT PRODUIRE UN BIEN LOCATIF DE $300,000 $ ?
Prenons un exemple hypothétique $300 000 condo par exemple.
Il ne s'agit pas d'une projection pour un bien spécifique de Cabarete Properties. C'est simplement un modèle montrant comment différentes hypothèses d'occupation peuvent modifier les chiffres.
À première vue, les rendements bruts se situent entre environ 4% et 7% paraître simple.
Mais le rendement brut ne représente que la première étape.
Avant de décider si un bien immobilier constitue un bon investissement, il est nécessaire de comprendre ses coûts d'exploitation.
DEUX SOURCES DE DONNÉES, DEUX VISIONS DIFFÉRENTES DU CABARET
Deux plateformes de données sur les locations de courte durée, fréquemment citées, dressent actuellement un tableau sensiblement différent du marché de Cabarete.
Airbtics Les rapports indiquent un taux d'occupation médian d'environ 51%, un tarif moyen par nuit d'environ $108, et un chiffre d'affaires annuel proche de $20,000.
AirROI, utilisant un ensemble de données et une méthodologie différents, fait état d'un taux d'occupation plus proche de 33%, avec un tarif moyen par nuit d'environ $170 et un chiffre d'affaires annuel plus proche de $12,600.
C'est une différence significative.
Un ensemble de données décrit un marché réservé environ la moitié de l'année à un taux moyen inférieur.
L'autre hypothèse suggère moins de nuitées occupées, mais des prix par nuit considérablement plus élevés.
Aucun de ces numéros ne doit être automatiquement considéré comme “ le numéro Cabarete ”.”
POURQUOI LES DONNÉES PEUVENT-ELLES ÊTRE SI DIFFÉRENTES ?
Les plateformes d'analyse des locations peuvent différer en ce qui concerne :
- Quelles propriétés classent-ils comme actives ?
- Comment sont calculées les nuits disponibles
- Comment les dates de propriétaire bloquées sont traitées
- Types de propriétés inclus
- limites géographiques
- Exigences minimales de séjour
- La période analysée
C’est pourquoi les données à l’échelle du marché sont utiles pour contextualiser, mais insuffisantes pour garantir un bien immobilier individuel.
CE QUE CELA SIGNIFIE POUR UN INVESTISSEUR
Lorsqu'une personne vous donne un taux d'occupation ou un chiffre d'affaires annuel prévisionnel, demandez :
D'où vient ce chiffre ?
Comparez ensuite ce chiffre avec le bien réel.
Un appartement en copropriété de 2 chambres en bord de mer, géré par des professionnels, avec de belles photos, de bons avis, des équipements de qualité et un emplacement facilement accessible à pied, ne devrait pas automatiquement être comparé à un logement plus ancien plus éloigné de la plage.
La moyenne du marché est un point de départ.
Le bien immobilier lui-même est ce dans quoi vous investissez.
COMMENT CALCULER UN RENDEMENT LOCATIF PLUS UTILE
Au lieu de vous concentrer uniquement sur les recettes brutes prévisionnelles, commencez par quatre chiffres :
- Prix d'achat
Quel est le montant du capital que vous investissez réellement dans la propriété ?
- Revenus locatifs annuels réalistes
Utilisez des scénarios conservateurs, de base et optimistes plutôt qu'une seule projection optimiste.
- Dépenses d'exploitation annuelles
Inclure les frais de gestion, les charges de copropriété, l'assurance, les taxes, l'entretien, les frais de plateforme et autres coûts récurrents.
- Résultat net d'exploitation
Que reste-t-il après les frais d'exploitation ?
Ce chiffre vous donne une base beaucoup plus claire pour évaluer le bien.
EXEMPLE SIMPLE
Imaginez une propriété qui produit :
$30 000 en revenus locatifs annuels bruts
et le total des frais d'exploitation annuels :
$12,000
Il reste donc environ :
$18 000 en résultat net d'exploitation
Pour un achat au comptant de $300 000, cela représenterait approximativement :
Rendement opérationnel net de 6%
L'important n'est pas que chaque propriété de Cabarete produise du 6%.
Certains produiront moins.
Certains peuvent produire beaucoup plus.
Le problème, c'est que Le rendement net doit être calculé à partir des revenus et des dépenses réalistes propres à chaque bien, et non à partir d'un pourcentage général imprimé sur une brochure commerciale.
LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE PEUT AVOIR PLUS D'IMPORTANCE QUE LA MOYENNE DU MARCHÉ
C'est particulièrement important à Cabarete.
Deux appartements en copropriété ayant le même prix d'achat peuvent donner des résultats locatifs très différents.
Pourquoi?
Car les clients ne choisissent pas la moyenne du marché. Ils choisissent un établissement précis.
EMPLACEMENT
Un bien immobilier situé à distance de marche de la plage, des restaurants ou des activités nautiques peut avoir un profil de demande différent de celui d'un bien nécessitant un transport.
EN BORD DE MER VS. HÔTELS NON EN BORD DE MER
L'accès direct à la plage et la vue sur l'océan peuvent avoir une incidence significative sur le prix des chambres et la demande des clients.
NOMBRE DE CHAMBRES
Les studios, les appartements d'une chambre, de deux chambres et de trois chambres attirent souvent différents types de voyageurs.
ÉQUIPEMENTS
Piscines, salles de sport, sécurité, alimentation de secours, parking, accès à la plage, ascenseurs et espaces communs peuvent tous influencer les décisions de réservation.
PRÉSENTATION
La photographie professionnelle, la décoration intérieure, l'ameublement, les avis et la gestion des annonces peuvent influencer considérablement les performances.
GESTION
Une tarification dynamique, une communication rapide avec les clients, un entretien régulier et des avis positifs peuvent faire une différence considérable sur une année complète.
C’est pourquoi un acheteur ne devrait pas se contenter de demander :
“ Quel est le taux d'occupation du Cabarete ? ”
Une meilleure question serait :
“ Que devrait raisonnablement permettre ce bien immobilier ? ”
L'IMPORTANCE DE LA SAISONNALITÉ
Cabarete n'est pas un marché locatif stable sur douze mois.
La demande fluctue tout au long de l'année.
Les voyages hivernaux attirent des visiteurs fuyant les climats plus froids d'Amérique du Nord et d'Europe.
La saison des vents à Cabarete crée un autre cycle de demande autour du kitesurf.
Le surf, les vacances, les calendriers scolaires et les habitudes de voyage internationales influencent également les réservations.
Par conséquent, un même bien immobilier peut afficher des tarifs très différents tout au long de l'année.
UNE MEILLEURE FAÇON DE MODÉLISER LES REVENUS LOCATIFS
Au lieu de:
Revenu annuel ÷ 12
Élaborer une projection mensuelle.
Par exemple:
- tarif de nuit en haute saison
- tarif de nuit en intersaison
- Tarifs d'été / saison des vents
- Taux d'occupation prévu par mois
- Dates d'utilisation par le propriétaire
- temps d'arrêt pour maintenance
Cela permet d'obtenir une estimation bien plus utile que de supposer que chaque mois a des performances identiques.
CONFOTUR PEUT MODIFIER LES MATHÉMATIQUES DE PROPRIÉTÉ
Pour les investisseurs qui comparent les nouveaux programmes immobiliers, CONFOTUR mérite une attention particulière.
Les projets admissibles peuvent donner lieu à des exemptions concernant :
- Les Taxe de transfert de propriété 3%
- L'applicable taxe foncière annuelle IPI pendant la période d'exemption approuvée
L'exonération de droits de mutation réduit les coûts d'acquisition.
L'exonération IPI peut réduire les coûts de propriété récurrents.
Les deux peuvent améliorer la rentabilité globale d'un investissement.
CONCLUSION POUR LES INVESTISSEURS EN CABARET
Cabarete peut constituer un investissement locatif judicieux.
Mais la réponse ne devrait jamais provenir d'une seule statistique d'occupation ou d'un seul pourcentage de retour sur investissement projeté.
La meilleure approche consiste à évaluer trois éléments séparément :
Revenus locatifs
Que peut générer concrètement ce bien immobilier ?
Coûts d'exploitation
Quel sera le coût réel d'acquisition et d'exploitation ?
valeur à long terme
Est-ce un bien immobilier que quelqu'un d'autre serait susceptible de convoiter dans cinq ou dix ans ?
Si ces trois éléments fonctionnent ensemble, l'argumentaire d'investissement devient beaucoup plus solide.
L'objectif n'est pas de trouver le bien immobilier affichant le chiffre le plus impressionnant sur une brochure.
Il s'agit de trouver la propriété où le Les nombres réels ont du sens.
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Kite Beach
Appartements en copropriété axés sur les sports nautiques et propriétés en bord de mer
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Centre-ville / Baie de Cabarete
Appartements en copropriété accessibles à pied, avec accès direct aux restaurants, à la plage et au centre-ville.
Playa Encuentro
Nouveaux développements et propriétés destinés au marché du surf et des séjours de longue durée
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Développements CONFOTUR
Nouveaux projets admissibles présentant des avantages fiscaux potentiels
FAQ
Quel est le rendement locatif réaliste pour une propriété à Cabarete ?
Il n'existe pas de rendement unique applicable à tous les biens immobiliers. Le rendement brut dépend du prix d'achat, du taux d'occupation, des tarifs à la nuitée, de l'emplacement et du type de bien. Le rendement net doit également prendre en compte les frais de gestion, les charges de copropriété, l'assurance, les taxes, les frais de plateforme et l'entretien.
Pourquoi les estimations de taux d'occupation du Cabarete varient-elles autant ?
Les plateformes d'analyse des locations de courte durée utilisent des méthodologies, des limites géographiques et des définitions de l'offre disponible différentes. Le taux d'occupation global du marché doit donc être considéré comme un indicateur plutôt que comme une garantie pour un bien immobilier donné.
Qu'est-ce qui fait le succès d'une propriété à Cabarete en location de vacances ?
L'emplacement, l'accès à la plage, les équipements, le nombre de chambres, la décoration intérieure, la photographie professionnelle, les avis des clients, la stratégie tarifaire et la gestion immobilière peuvent tous influencer la performance.
CONFOTUR améliore-t-il le retour sur investissement locatif ?
CONFOTUR n'augmente pas directement les revenus locatifs. Cependant, les exonérations fiscales applicables peuvent réduire les coûts d'acquisition et les frais annuels de possession, ce qui peut améliorer le rendement global.
Devrais-je acheter un bien immobilier en fonction des revenus prévisionnels générés par Airbnb ?
Les prévisions de loyer ne doivent constituer qu'un élément de la décision. Les acheteurs doivent également prendre en compte les charges d'exploitation, l'usage personnel, le potentiel de revente, l'emplacement et la durée prévue de détention.