Processus d'achat

Chez Cabarete Properties, nous suivons un parcours professionnel du début à la fin pour garantir un titre de propriété clair lors de l'achat d'un bien immobilier. Nos dirigeants sont titulaires d'une licence immobilière et respectent l'éthique. Basé sur des années de formation, nous avons créé un processus étape par étape pour aider les acheteurs à atteindre leurs buts et objectifs. Selon nous, le choix d'une représentation professionnelle pour un acheteur est aussi important que le choix d'un bon investissement immobilier. Commençons donc par là.

Choisir une représentation pour l'immobilier

La première étape de la recherche d'un bien immobilier consiste à décider qui vous représentera :

• Allez-vous rechercher des biens immobiliers par vous-même ?
• Ferez-vous appel à un agent commercial qui représente le vendeur ?
• Ferez-vous appel à un agent d'achat qui représente l'acheteur ?

La plupart des gens commencent par rechercher des biens sur Internet. Certes, une image vaut mille mots, mais les images ne disent pas toujours tout. C'est particulièrement vrai lorsqu'un bien est bien présenté sur le papier, mais qu'il est situé dans une zone qui n'est pas très prisée et qui connaît des problèmes de commercialisation. C'est pourquoi nous pensons que la meilleure façon de procéder consiste à "creuser les pneus" et à demander aux professionnels locaux leur avis sur les tendances en matière de valeur. Nous vous recommandons également d'établir une relation avec un courtier qui vous représentera en tant qu'acheteur. L'extrême opposé est de s'adresser directement à un promoteur dont l'objectif premier est de vendre son projet sans vous présenter d'autres options. En d'autres termes, travailler avec un courtier qui vous représente vous permettra de choisir entre plusieurs options, tout en vous donnant les avantages et les inconvénients de chacune d'entre elles en toute objectivité.

Recherche de biens immobiliers

Il n'existe pas de service d'inscription multiple en République dominicaine. Vous avez donc 4 choix :

• Utilisez un moteur de recherche en ligne.
• Utilisez plusieurs sites Internet consacrés à l'immobilier.
• Choisissez un agent immobilier professionnel.
• Se familiariser seul avec une région.

Avant de parler de certains biens immobiliers, il convient de se demander pourquoi vous envisagez d'investir dans l'immobilier en République dominicaine. Avez-vous visité la République dominicaine pendant vos vacances ? Un ami vous a-t-il recommandé d'investir en République dominicaine ? On vous a dit que la République dominicaine était un endroit idéal pour prendre sa retraite ? Dans tous les cas, nous vous recommandons vivement de visiter (et éventuellement de faire un tour) la République dominicaine pour juger par vous-même. En d'autres termes, nous vous recommandons de clarifier la raison principale pour laquelle vous envisagez d'investir dans l'immobilier en République dominicaine. Cela doit être pris en compte afin qu'une analyse puisse être effectuée pour déterminer quelle partie de la République Dominicaine correspondra aux raisons pour lesquelles vous envisagez d'investir en République Dominicaine. Une fois qu'une région de la République Dominicaine est choisie, nous pouvons commencer à rechercher des propriétés spécifiques.

Offre et acceptation

Une fois que la représentation est établie et qu'un bien a été choisi avec la décision d'acheter, l'étape suivante consiste à faire une offre d'achat. L'objectif est de faire une offre que le vendeur acceptera, ce qui impliquera très probablement une négociation. L'achat d'un bien immobilier en République dominicaine ne suit pas toujours les normes internationales, qui prévoient une offre d'achat écrite et une acceptation signée. En République dominicaine, les offres et les acceptations sont souvent faites verbalement, puis suivies d'accords écrits.

Nous, à Cabarete Properties préfèrent tout mettre par écrit afin d'éviter toute confusion sur le contenu ou l'intention. Nous obtenons parfois des accords verbaux de la part de l'acheteur et du vendeur, mais nous mettons l'accord par écrit. Une fois signé, nous présentons notre contrat d'achat simple aux avocats de l'acheteur et du vendeur, qui prépareront la promesse de vente officielle, abordée plus en détail dans la section suivante.

Promesse de vente

Lorsqu'une offre d'un acheteur a été acceptée par un vendeur, un contrat d'achat écrit préparé par le courtier est remis à l'avocat de l'acheteur qui préparera alors une "promesse de vente" contenant tous les détails de la transaction jusqu'au moment de la clôture. Ce document juridique est ensuite remis à l'avocat du vendeur pour examen. Dans certains cas, un seul avocat prépare la promesse de vente qui sera examinée à la fois par l'acheteur et le vendeur.

Lorsque tout est en ordre, l'acheteur et le vendeur signent la promesse de vente devant un notaire. Le rôle du professionnel de l'immobilier est de s'assurer que toutes les parties sont protégées et que tous les fonds sont déposés sur un compte séquestre. Une partie du dépôt de garantie peut être contrôlée par le courtier, mais le reste des fonds doit être conservé par l'avocat représentant l'acheteur. Le document original de la promesse de vente est toujours rédigé en espagnol, mais la plupart des avocats préparent une copie supplémentaire dans une langue convenue d'un commun accord. 

Proportion des droits

Dans certains cas, l'état des frais de propriété et des services publics passe inaperçu. Dans ce cas, un agent immobilier professionnel veillera à ce que ces questions soient réglées. Les frais à calculer au prorata peuvent comprendre les éléments suivants :

• Frais d'association (HOA)
• Frais d'électricité
• Factures pour la télévision par câble et l'internet
• Évaluations spéciales en suspens.

L'effet des frais ou des crédits en suspens peut affecter l'acheteur de deux manières :

1. L'acheteur peut se voir facturer des frais survenus avant le transfert du titre de propriété,
2. L'acheteur peut avoir de la chance et bénéficier de crédits au moment de la prise de possession.

Dans les deux cas, il convient de consulter l'administrateur de la communauté pour obtenir confirmation des droits et de leur statut. (Voir l'acte de vente ci-dessous pour le paiement des taxes).

Acte de vente

Les Acte de vente (Contrato de Venta) est utilisé pour transmettre un bien immobilier du vendeur à l'acheteur. Il s'agit d'un document formel signé en présence d'un notaire et qui lie les deux parties. Dans le cas d'un accord d'échange d'argent contre la transmission d'un titre de propriété, la promesse de vente peut être remplacée par l'acte de vente. Une fois signé par les deux Acheteur et Vendeur en présence d'un notaire, l'acte de vente est remis à l'Internal Revenue Office le plus proche pour demander une évaluation du bien.

En fonction de la disponibilité de l'inspecteur immobilier, l'évaluation peut prendre de quelques jours à quelques semaines. Une fois la valeur déterminée par le gouvernement, l'Internal Revenue Office calcule les taxes de transfert et d'enregistrement, qui s'élèvent actuellement à 3% de l'évaluation gouvernementale (elles peuvent être différentes du prix de vente réel). Une fois le bien évalué et les taxes payées, l'acte de vente et le certificat de propriété du vendeur sont déposés avec les documents fournis par l'administration fiscale. Cette opération s'effectue auprès du bureau d'enregistrement des titres de la juridiction dans laquelle se trouve le bien immobilier.

Certificat de titre et assurance titre

Une fois qu'un bien immobilier a été évalué et que toutes les taxes ont été payées, l'acte de vente et le certificat de titre du "vendeur" sont déposés au bureau d'enregistrement des titres de la juridiction où se trouve le bien immobilier. Une fois la vente enregistrée, un nouveau certificat de titre est délivré au nom de l'acheteur. Cette procédure peut prendre de quelques jours à quelques mois, mais le bien immobilier appartient légalement à l'acheteur une fois que la vente est enregistrée au bureau d'enregistrement des titres.

Dans de nombreux pays, tous les documents juridiques, les comptes séquestres et les clôtures sont gérés par une société de titres. En plus de s'occuper de tous les documents légaux, cette société s'assure également contre tout défaut futur dans le titre de propriété qui est transmis par un acte. En République dominicaine, l'authenticité du titre est déterminée par l'avocat de l'acheteur. L'avocat remonte jusqu'à l'origine du titre et donne son avis sur la clarté du titre. Si le titre est clair, la plupart des acheteurs en République dominicaine ne ressentent pas le besoin de payer une assurance titre.

Gestion immobilière

En fonction de la durée de résidence, les nouveaux propriétaires peuvent gérer eux-mêmes un bien immobilier ou faire appel à un administrateur de biens professionnel. L'objectif final de la gestion immobilière est de maintenir ou d'augmenter la valeur de l'investissement immobilier. Dans les deux cas, les points suivants doivent être pris en compte :

Frais d'adhésion à la communauté :

• Aménagement paysagerNatation
• Entretien de la piscine
• Entretien des bâtiments
• Assurance construction
• Dépenses d'électricité
• Électricité de secours (si nécessaire)
• Contrat de sécurité ou employé(s)
• Paie des employés
• Télévision par câble et Internet
• Promotion de la location (si souhaité)
• Comptabilisation des revenus et des dépenses
• Paiement des impôts (particuliers ou entreprises)
• Prévision de temps pour la réhabilitation ou la revente