Proceso de compra

En Cabarete Properties, seguimos un camino profesional de principio a fin para asegurar un título claro en la compra de bienes inmuebles. Nuestro liderazgo es totalmente licenciado en bienes raíces y se rige por la ética. Basándonos en años de formación hemos creado un proceso paso a paso para ayudar a los compradores a alcanzar sus metas y objetivos. En nuestra opinión, elegir una representación profesional para un comprador es tan importante como elegir la inversión inmobiliaria adecuada. Así que, empecemos el proceso por ahí.

Elección de la representación inmobiliaria

El primer paso en la búsqueda de una propiedad inmobiliaria es decidir quién le representará:

• ¿Buscará propiedades por su cuenta?
• ¿Utilizará un agente de ventas que represente al vendedor?
• ¿Utilizará un agente que represente al comprador?

La mayoría de la gente empieza el proceso buscando propiedades en Internet. Sí, una imagen vale más que mil palabras, pero las imágenes no siempre cuentan toda la historia. Esto es especialmente cierto si una propiedad se muestra bien en el papel, pero se encuentra en una zona que actualmente está "fuera de favor" y se enfrenta a problemas de comercialización. Por lo tanto, creemos que la mejor forma de proceder es "tantear el terreno" y pedir a los profesionales locales su opinión sobre las tendencias de valor. También le recomendamos que establezca una relación con un agente que le represente como comprador. El extremo opuesto es acudir directamente a un promotor cuyo objetivo principal sea vender ese proyecto sin mostrarle otras opciones. Dicho de otra manera: trabajar con un corredor que le represente le mostrará múltiples opciones para que usted elija y, al mismo tiempo, le dará los pros y los contras objetivos de cada opción.

Búsqueda de propiedades inmobiliarias

En la República Dominicana no existe un Servicio de Listado Múltiple. Por lo tanto, usted tiene 4 opciones:

• Utilice un motor de búsqueda en línea.
• Utilice varios sitios web inmobiliarios.
• Elija un agente inmobiliario profesional.
• Familiarícese con una zona por su cuenta.

Antes de hablar de propiedades inmobiliarias específicas, primero debemos hablar de por qué está considerando la República Dominicana para invertir en bienes raíces. ¿Visitó la RD durante sus vacaciones? ¿Le recomendó un amigo invertir en la RD? ¿Le dijeron que la RD era un gran lugar para retirarse? En cualquier caso, le recomendamos encarecidamente una visita (y un posible tour) a la República Dominicana para juzgar las cosas por sí mismo. Dicho de otra manera, le recomendamos que aclare la razón principal por la que está considerando una inversión inmobiliaria en la RD. Esto debe ser considerado para que se pueda hacer un análisis para determinar qué parte de la RD coincidirá con las razones por las que está considerando la República Dominicana. Una vez que una zona de la RD es elegido, entonces podemos empezar a buscar propiedades específicas.

Oferta y aceptación

Una vez establecida la representación y elegida una propiedad con decisión de compra, el siguiente paso es hacer una oferta de compra. El objetivo es hacer una oferta que el vendedor acepte - y esto muy probablemente implicará negociación. La compra de bienes raíces en la República Dominicana no siempre sigue las normas internacionales, que incluyen una Oferta de Compra por escrito y una Aceptación firmada. En la República Dominicana, las ofertas y la aceptación se hacen a menudo de forma verbal, y luego son seguidas por acuerdos escritos.

Nosotros en Cabarete Properties preferimos hacerlo todo por escrito para que no haya confusión sobre el contenido o la intención. A veces recibimos acuerdos verbales tanto del comprador como del vendedor, pero nosotros ponemos el acuerdo por escrito. Una vez firmado, presentamos nuestro sencillo Contrato de Compraventa a los abogados del comprador y del vendedor, que prepararán la Promesa de Venta oficial, de la que se habla con más detalle en el siguiente apartado.

Promesa de venta

Cuando la oferta de un comprador ha sido aceptada por el vendedor, el contrato de compraventa preparado por el agente se entrega por escrito al abogado del comprador, quien a su vez prepara una "promesa de venta" que contiene todos los detalles de la transacción hasta el momento del cierre. Este documento legal se entrega al abogado del vendedor para su revisión. En algunos casos, un abogado prepara la promesa de venta para que la revisen tanto el comprador como el vendedor.

Cuando todo está de acuerdo, tanto el Comprador como el Vendedor firman la Promesa de Venta ante Notario. El papel del profesional inmobiliario es asegurarse de que todas las partes estén protegidas y de que todos los fondos estén asegurados en una cuenta de depósito en garantía. Una parte del depósito de compra puede ser controlada por el agente, pero el saldo de los fondos debe ser mantenido por el abogado que representa al Comprador. El documento original de la Promesa de Venta siempre se prepara en español, pero la mayoría de los abogados preparan una copia adicional en un idioma acordado mutuamente. 

Prorrateo de tasas

En algunos casos, el estado de las cuotas del propietario y los servicios públicos pasan desapercibidos. Si esto ocurre, un agente inmobiliario profesional se asegurará de que se aborden estas cuestiones. Los honorarios a Pro-Rate pueden incluir lo siguiente:

• Cuotas de asociación (HOA)
• Electricidad
• Facturas de TV por cable e Internet
• Cuotas especiales pendientes.

El efecto de las tasas o créditos pendientes puede afectar al Comprador de dos maneras:

1. Se podrán facturar al Comprador los gastos que se hayan producido antes de la transferencia de la titularidad,
2. El Comprador puede tener suerte y disponer de créditos al hacerse con la propiedad.

En cualquier caso, debe consultarse al administrador de la comunidad para que confirme las cuotas y su situación. (Véase más adelante la escritura de compraventa para el pago de impuestos).

Escritura de compraventa

En Escritura de compraventa (Contrato de Venta) se utiliza para transmitir una propiedad del vendedor al comprador. Es un documento formal firmado ante notario y vinculante para ambas partes. En el caso de un acuerdo de intercambio de dinero en efectivo por la transmisión del título de propiedad, el documento de Promesa de Venta puede obviarse y sustituirse por la Escritura de Venta. Una vez firmado por ambas partes Comprador y Vendedor en presencia de un Notario Público, la Escritura de Compraventa se lleva a la Oficina de Hacienda más cercana para solicitar una tasación de la propiedad para su valoración.

Dependiendo de la disponibilidad del inspector de la propiedad, la valoración puede tardar de unos días a unas semanas. Una vez determinado el valor gubernamental, la Agencia Tributaria calcula los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Registro, que actualmente ascienden al 3% de la valoración gubernamental (puede ser diferente del precio de venta real). Una vez tasada la propiedad y pagados los impuestos, se depositan la Escritura de Compraventa y el Certificado de Título del vendedor junto con la documentación facilitada por Hacienda. Esto ocurre en la Oficina de Registro de Títulos de la jurisdicción donde se encuentra la propiedad.

Certificado de título y seguro de título

Una vez tasada la propiedad y pagados todos los impuestos, la Escritura de Compraventa y el Certificado de Título del "Vendedor" se depositan en la Oficina de Registro de Títulos de la jurisdicción en la que se encuentra la propiedad. Una vez registrada la venta, se emite un nuevo Certificado de Título a nombre del Comprador. Este proceso puede tardar de unos días a unos meses, pero la propiedad pertenece legalmente al comprador una vez que la venta se registra en la Oficina de Registro de Títulos.

En muchos países, todos los documentos legales, las cuentas en custodia y los cierres son gestionados por una Compañía de Títulos. Además de manejar todos los documentos legales, también aseguran contra cualquier defecto futuro en el título que se transmite por escritura. En la República Dominicana, la autenticidad del título la determina el abogado del comprador. El abogado rastrea el título hasta su origen y da su opinión sobre la claridad del título. Si está claro, la mayoría de los compradores en la RD no sienten la necesidad de pagar por un seguro de título.

Gestión de la propiedad

Dependiendo del tiempo de residencia, los nuevos propietarios pueden gestionar una propiedad ellos mismos o recurrir a un administrador de propiedades profesional. El objetivo final de la gestión de la propiedad es mantener o aumentar el valor de la inversión inmobiliaria. En cualquiera de los dos casos, hay que tener en cuenta lo siguiente:

Comunidad HOA Fees:

• PaisajismoNatación
• Mantenimiento de piscinas
• Mantenimiento de edificios
• Seguro del edificio
• Gastos de electricidad
• Electricidad de reserva (en caso necesario)
• Contrato de seguridad o empleado(s)
• Nómina de los empleados
• TV por cable e Internet
• Promoción de alquiler (si lo desea)
• Contabilidad de ingresos y gastos
• Pago de impuestos (personales o empresariales)
• Previsión de tiempo para rehabilitación o reventa